Στο παρακάτω άρθρο θα αναφερθούμε στις μισθώσεις ακινήτων . Θα προσεγγίσουμε βασικά θέματα για τις μισθώσεις γενικότερα αλλά και συγκεκριμένα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις – φλέγον ζήτημα των τελευταίων ετών.

 

Ελάχιστη νόμιμη διάρκεια μισθώσεων:

Επαγγελματική Μίσθωση 3 έτη

Μίσθωση Κύριας Κατοικίας 3 έτη

Αγρομισθώσεις 4 έτη

Βραχυχρόνιες Μισθώσεις χωρίς ελάχιστη νόμιμη διάρκεια

Μισθώσεις αστικού κώδικα χωρίς ελάχιστη νόμιμη διάρκεια

Σημασία εγγράφου Μισθωτηρίου:

Το χειρόγραφο έγγραφο του μισθωτηρίου το οποίο φέρει τις υπογραφές των συμβαλλομένων, αποτελεί εργαλείο δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των μερών. Οι εκατέρωθεν υποχρεώσεις των συμβαλλομένων αναφέρονται λεπτομερώς στο μισθωτήριο. Συντάσσεται από τον εκμισθωτή και γίνεται αποδεκτό από τον μισθωτή.

Δήλωση πληροφορικών στοιχείων στην ΑΑΔΕ:

Η ηλεκτρονική υποβολή του μισθωτηρίου αντικατέστησε την λεγόμενη σφραγίδα της εφορίας, όπως είχαμε υποχρέωση παλαιότερα. Δεν επηρεάζει τους όρους της μίσθωσης αλλά είναι μια ενέργεια που έπεται.

Αναπροσαρμογή Μισθώματος:

Κάθε συμφωνία ως προς το αρχικό ύψος του μισθώματος είναι έγκυρη. Κάθε αναπροσαρμογή είναι έγκυρη αρκεί να μην οδηγεί σε καταχρηστική αύξηση του μισθώματος. Συγκεκριμένα στις μισθώσεις κατοικιών αν δεν έχει συμφωνηθεί αύξηση το μίσθωμα αναπροσαρμόζεται ετησίως στο 75%της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή.

   Για τις επαγγελματικές μισθώσεις, αν δεν έχει συμφωνηθεί αύξηση το μίσθωμα προσδιορίζεται στο 6% της αντικειμενικής αξίας και στη συνέχεια αναπροσαρμόζεται ετησίως στο 75%της μεταβολής του Δ.Τ.Κ.  Ειδικά όμως για τα έτη 2022 και 2023 η αύξηση δεν μπορεί να υπερβεί το 3% ετησίως.

Λύση Μίσθωσης:

Η λύση της μίσθωσης μπορεί να γίνει οποτεδήποτε και άτυπα αν ο μισθωτής αποδώσει το μίσθιο και ο εκμισθωτής το αποδεχθεί ανεπιφύλακτα. Για προστασία των συμβαλλομένων είναι ορθό να συντάσσεται πρωτόκολλο παράδοσης μισθίου και λύση του. Εν συνεχεία να υπάρχει και η αντίστοιχη ενημέρωση του πληροφοριακού συστήματος της ΑΑΔΕ.

 

Βραχυχρόνια  μίσθωση

    Είναι η  μίσθωση ακινήτων που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών  για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους και όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες, πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Αποτελεί σημαντική πηγή φορολογικών εσόδων και πόλο έλξης  του τουρισμού για την διαμονή του.

Παρατηρήσεις επ’  αυτού:

•  δεν επιδοτήθηκε από το Κράτος
•  μεταφέρει τα έσοδά της στην κοινωνία
• φορολογείται με υψηλούς συντελεστές
•  υποχρεώνεται σε δήλωση των κρατήσεων της μέχρι τις 20 του επομένου μήνα,σε συνεχείς διασταυρώσεις και σε βαρύτατα πρόστιμα προς τους εκμισθωτές και τους διαχειριστές ακίνητων

Βήματα βραχυχρόνιας μίσθωσης για ιδιοκτήτες-φυσικά πρόσωπα:

-εγγραφή απαραίτητη στο μητρώο βραχυχρόνιων μισθώσεων και παραλαβή του ΑΜΑ.

-καταχώρηση στις πλατφόρμες μισθώσεων

– δηλώσεις κρατήσεων στο μητρώο

-Οριστικοποίηση της δήλωσης

-Εγγραφή στο έντυπο μισθωμάτων Ε2 και φορολόγηση στην δήλωση του φορολογούμενου φυσικού προσώπου με την κλίμακα των ενοικίων

Στο συγκεκριμένο σημείο θα ήθελα να αναφερθούμε ενδεικτικά στα υπέρ και τα κατά των βραχυχρόνιων μισθώσεων:

Υπέρ

• Οικονομική απόδοση και ρευστότητα
• Διατήρηση ακινήτου σε καλή κατάσταση λόγω συχνού ελέγχου
• Αποφυγή συστηματικών κακοπληρωτών ενοικιαστών
• Προσαρμογή τιμής ανάλογα με την περίοδο και την ζήτηση
• Άμεση γνώση των τιμών των ανταγωνιστών
• Ευελιξία χρήσης του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη του (την περίοδο που αυτό δεν είναι ενοικιασμένο)

Κατά

• Αυξημένα πάγια και έξοδα συντήρησης
• Απαιτήσεις πελατών
• Συνεχής διαθεσιμότητα οικοδεσπότη ή κάποιου υπεύθυνου
• Υπερπροσφορά ανταγωνισμός

    Πριν προβεί το φυσικό πρόσωπο  σε απόφαση να διαθέσει το ακίνητό  του στις πλατφόρμες μίσθωσης και να ενεργοποιήσει την βραχυχρόνια μίσθωση, χρειάζεται να σκεφτεί και τα φορολογικά βήματα που πρέπει να κάνει καθώς και όλα τα παραπάνω που ανέφερα. Θα ήθελα να σταθώ κατ’ επέκταση στην φορολογία σε ποσοστό αρχικά 15% μέχρι ένα ποσό εισοδήματος , στις διόλου ευκαταφρόνητες προμήθειες των πλατφορμών και στα λοιπά έξοδα- λειτουργικές δαπάνες και δαπάνες συντήρησης.

Δυνητικοί περιορισμοί:

Να μην επιτρέπεται η μίσθωση άνω των 2 ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος.

Μίσθωση που να μη υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και σε νησιά με κατοίκους λιγότερους των 10.000 σε 60 ημέρες.

Υπέρβαση της διάρκειας του χρόνου επιτρέπεται όταν το σύνολο του εισοδήματος του εκμισθωτή  από τα ακίνητα  που διαθέτει προς μίσθωση δεν ξεπερνά τις 12.000 για το συγκεκριμένο φορολογικό έτος.

Μελλοντικά μέτρα προς επιβολή :

• Εισαγωγή ΦΠΑ στην βραχυχρόνια μίσθωση
• Διαχωρισμός ιδιωτών και επαγγελματιών
• Έγκριση από ενοίκους ή δήμους

Οι παρεμβάσεις που επιθυμεί το κράτος να εισάγει:

• Τροποποίηση ορισμού της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης: Βραχυχρόνια μίσθωση θα ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των 60 ημερών, ακινήτου που είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
• Δημιουργείται νέος Κωδικός Αριθμός Δραστηριότητας (ΚΑΔ) ειδικά για Βραχυχρόνια Μίσθωση. Όλα τα νομικά πρόσωπα και τα φυσικά που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης θα υποχρεούνται σε έναρξη ή προσθήκη δραστηριότητας με βάση τον νέο ΚΑΔ.
• Υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας για φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν σε ψηφιακή πλατφόρμα τρία ή περισσότερα προς εκμίσθωση/υπεκμίσθωση για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης. Με την συγκεκριμένη παρέμβαση οι ιδιώτες που αναρτούν προς μίσθωση (ή υπεκμίσθωση) τρία ή περισσότερα ακίνητα σε ψηφιακή πλατφόρμα, θα καθίστανται επιχειρήσεις (ατομική ή νομικό πρόσωπο) και θα υποχρεούνται σε έναρξη όπως υποχρεούνται ήδη τα νομικά πρόσωπα που ασκούν την συγκεκριμένη δραστηριότητα, (με ανάλογες ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο).
• Επιβολή ΦΠΑ, Τέλους Παρεπιδημούντων και τέλους αντιμετώπισης των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής που αντικαθιστά το φόρο διαμονής για τους εκμισθωτές/ υπεκμισθωτές νομικά πρόσωπα/ατομικές επιχειρήσεις με ΚΑΔ βραχυχρόνιας μίσθωσης.
  Σταματίνα Φουτρή, Λογίστρια-Φοροτεχνικός Α΄ Τάξης